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via 南都周刊-热点新闻 on 9/7/10
南方都市报记者 刘伟
三亚水蛟村，连片的房屋被拆除，留下一堆堆废墟。 本版摄影：南都记者 刘伟
彭滨和老同事们在海螺村投资修建的房子，将难逃被拆除的命运。
三亚海坡村一片繁忙景象，高低不等的建筑鳞次栉比。这其中大多是违建项目。
晚风轻拂，红润的夕阳将最后的一抹亮色镶嵌在漫长的三亚湾海岸线上时，近海的渔船也开始归港。这画面，曾让年届花甲的彭滨魂牵梦绕，他本打算在此安度余生，但梦想褪去，变成梦魇，在当地一场史无前例的"拆违"热潮中，他位于三亚市近郊海螺村的两层小楼将夷为平地。
按照三亚官方说法，任何形式的违章建筑(含小产权房)均将被强行拆除。主流房地产之外，民间游资与当地农村土地媾和而建的各类房屋成为打击重点。到今年年底，三亚计划拆除的违建面积400万平米，即这个城市前一年商品房销售总量的4倍。三亚为此需要支出的机械成本是一亿元左右。
2000年，三亚决定炸掉严重影响三亚城市规划的120栋130万平方米找不到主人的"烂尾楼"，那是当地首次大规模拆违，带着上世纪90年代房地产泡沫的历史标签。
此次，正在进行当中的"铁锤行动"目标更明确，但因为违章建筑的复杂背景，三亚大拆大建不免显得混乱，尤其是今年年初之后，各路资本逐鹿三亚并大兴土木，被认为是导致违建乱局的重要因素之一。
铁锤行动
大大的"拆"字刷在新的楼体外墙上，彭滨远在千里之外的哈尔滨老家。三亚，即将装修的房子进入拆迁时间。
2007年的一次三亚之行中，彭滨被房屋中介带到城郊的海螺村，绿树成荫，秀美的海滨风光，令人着迷。当中介告诉他可以向村民购地建房时，他"拍拍脑袋就定了"。
三年之后，他遭遇了"铁锤行动"，这是三亚首次大规模拆除"小产权"房，也是十年内三亚第二次大规模的拆楼行动。随后两天共拆除16栋总建筑面积2.6万平方米的小产权房。
当村干部在合同上按下手印时，彭滨也曾经想过这个问题，并反思是否有些草率，但又马上否定：中介是之前给自己买过房子的，而就在这海螺村，他也不是第一个这样跟村民签合同的人。
现在看起来，一些信息似乎被刻意忽略了。事实上，海螺村的土地在2005年之前已被政府征用，到今年1月初，当海南被宣布为国际旅游岛时，这里即成为被重新定位的滨城的重点规划区域。新的规划，等于对彭滨的新房做了死刑的宣判。
没有国土证，也未走规划土地主管部门程序，这些房子都被归属为"非法占地、非法买卖土地后独自建房"。在三亚市综合执法局的统计中，这是违建中最常见的现象，类似的房屋大约有2000套，面积大概在145万平方米，比重甚大。
这也构成了"铁锤行动"的背景，7月18日，三亚市五部门联合下发严厉打击违章建筑通告，要求全市任何形式的违章建筑(含小产权房)一律停建，并限期在一个月内自行拆除，否则将强行拆除并依法追究违法者的法律责任，从重处罚。
三亚市综合执法局综合科科长林澜对南都记者说明，法律上的解释是，凡未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物，都被称为违法建筑。
进一步细化，三亚的违建又被划分为在老宅基地上旧房改造、原住居民在宅基地外违建、被拆迁户缺乏引导而违建、重点项目范围内违法抢建、非法占地/非法买卖土地后独自建房、违法租赁/非法买卖土地后兴建小产权房等九类。
三亚市综合执法局6月份向市政府提交的《关于我市违法建筑现状的分析与对策》中透露，初步估计，三亚目前的违建"突破6460栋，面积达400万平方米。仅 23个重点项目建设用地范围内的违法建筑和7个小产权房集中区域内的违法建筑已有2600栋，面积达149万平方米。"这其中，不乏富丽堂皇的别墅和成规模的小产权房群。
但实际上，一个月的时间似乎太长。7月22日，号称"铁锤行动"的拆违便从三亚市凤凰镇水蛟村17栋小产权房开始。8月3日，在拆除水蛟村新开田8栋面积近3万平方米的小产权房时，采取了爆破手段，三亚机场甚至为此短暂停航。
动因复杂
9月3日，三亚市国光豪生酒店顶层。举目四望，对面的海坡村正是一片繁忙的景象。在这片大约6万平方米的土地上，高低不等的建筑鳞次栉比，密密麻麻的脚手架与耸立的吊臂辉映，如一幅巨大的素描。
如果可以伸展，那么它至少还要包括以下这些地方：三亚湾新城开发区、红郊片区、田独片区、海螺片区和月川村、单州村、东岸村、林春社区、金鸡岭社区、南边海社区等城中村。
这些都是政府规划的重点用地范围，但却往往拥有糟糕的质量。三亚肖旗港项目用地范围内的131栋违法建筑，记者看到的均为两层高房屋，但绝大部分没有楼梯，楼层隔板薄如纸板。
在三亚市综合执法局综合科科长林澜看来，违建项目的另一目的是骗取政府高价补偿。
按照现行规定，目前三亚征地补偿标准为，框架结构每平方米1180元，混合结构每平方米1030元。南都记者多方了解到，抢建违建的造价一般每平方米只有二三百元，如此计算，其投入产出比约为1：5。比如，花2万元建100平方米的房子，有可能换来10万元的赔偿。
林澜透露，这类违法建筑达2390栋，面积有90万平方米。一座大楼两三天就能盖好几层，"打击的速度远比不上抢建的速度。抢建的根本不是房子，是补偿"。
现实似乎更为复杂。南都记者了解到，三亚市土地出让以开发区之名招商引资，进行挂牌和拍卖出让为主，自2007年以来的土地出让，已达数百万乃至上千万元一亩、1万-3万元/平米，政府进而获得了巨大的土地收益。
今年6月9日，三亚市人民政府在内部印发了《三亚市城边村改造建设和环境改善工作指导意见》。《意见》指出，改造目的首当其冲便是："坚持政府主导、市场运作、多方共赢的原则。通过政府主导、大企业进入、市场化运作、群众参与，实现政府、原住民、集体、企业四方共赢。"
"显然，政府也希望可以在新一轮的洗牌中分得一杯羹"，三亚某资深媒体人士认为。
根据三亚综合执法局调查的结果，海南国际旅游岛获批后，三亚城区所有土地的价格暴涨。例如，在凤凰、田独等城乡接合部的土地，2003年每平方米只有几十元，现在已经上升为每平米4000元左右；市区的月川村、东岸村、海螺村、临江村等城中村土地，已经从2003年的每平米几百元上升至几千元甚至上万元，凤凰镇海坡村周边的土地买卖价格最高已经达到了2.4万元/平方米，商品街宅基地的价格已经达到三万元/平方米。
在坊间的私下交易中，政府则完全被绕开。如8月25日，三亚市城郊检察院介入一宗非法占用农用地案的审查，刘某某与三亚市凤凰镇水蛟村下乙小组的高某某等20多名村民，私下签订买卖基本农田用地40亩左右。刘某某被以非法占用农用地罪批捕，成为"铁锤行动"打响以来首个犯罪嫌疑人。
在另一方面，违章抢建之风盛行，的确造成三亚重大项目推进缓慢。据了解，前五个月，三亚大部分重大项目投资额度远远跟不上时序进度，项目进展缓慢。
火车站出入道路工程的项目指挥部工作人员表示，出入道路工程按照计划应该在7月底完工，但是照目前的进度来看，"即便是下个月也不可能完工。影响工程进度的唯一原因就是周边的违章建筑确实太多了。"火车站周边的违建不低于3万平方米。
三亚市委书记江泽林也强调，打击违建是当前和今后一段时期三亚市委、市政府的重点工作之一，必须抓出成效，把违章违筑这个"毒瘤"坚决铲除。"如果这项工作抓不好，三亚建设国际旅游岛、建设国际旅游城将是一句空话"。
只拆外来客？
但彭滨不觉得自己的房子是"毒瘤"，他说，这房子是自己跟另外22名老同事一辈子的心血。"都是离退休干部，每人投了110万元，从五六户老百姓手里买的宅基地，签了租赁合同。"算一算，全部投资是2000多万元。
彭滨在等着拆迁队的到来。当地媒体报道称，为防止拆除消息泄露，拆违的任务始终处于保密状态，执法队员一般是集合后才按照部署前往工地。三亚市一名基层官员透露，因为是拿官员的乌纱帽来做抵押，"一切都得谨慎"。
按照拆除违章建筑的程序，一般是由行政机关经调查取证，确认建筑物违章后，发出责令停止违法行为通知书，告知拟处罚结果和被处罚人陈述、申辩等权利。当事人逾期拒不拆除的，除法律另有规定外，由行政机关依法申请人民法院强制执行。
在新开田村，包工头老徐也经历了类似的境遇。8月2日，突然来人对着自己所在的工地拍了几张照片；8月3日，炮机、流星锤就开进了村子，"七八台机器拆一栋房子，之前没有收到任何书面文件，都不知道是怎么回事。"但3台搅拌机、发电机和行李却就此"作古"。
质疑的情绪开始蔓延。在这种几近模糊的推进中，"彭滨们"逐渐发现，拆违似乎专门针对势单力薄但规模庞大的外来投资者，"本地人的新房子有哪栋是有证的？为什么要区别对待？"
在几个已经经受大面积拆违或即将迎来拆违洗礼的村庄，的确没有本地人房屋被拆的个例。如在鹿回头社区的杨冬国，曾一度拥有7栋自建私宅，土地为新老宅基地，建筑面积300多平方米-500平方米不等。
按照《三亚市农村建房管理办法》第8、第9条规定："农村村民住房原则上一户一房，每户宅基地面积不得超过175平方米。家庭人口多于5人的，每增加1人，建筑面积可增加30平方米。"杨冬国严重"超标"了。
而南都记者在田独镇大茅村大茅山庄所了解到的情况，也彰示出三亚此次大规模拆违行动的复杂性。
大茅山庄位于田独镇，依山，共有61栋住宅楼，其中别墅49栋、公寓楼12栋，住户139户。山庄平时有保安把守，门口挂着"黑龙江省三亚疗养院"字样的牌子。如果不深入了解大茅山庄的性质，很容易把它理解为高档别墅楼盘。
负责在此售楼的杨女士则透露，大茅山庄已建造多年，由黑龙江省虎林市人民政府、北戴河的一家国企与大茅村合作建造。整个山庄共用一张"土地证"，但这张土地证上并未盖有国土部门的印章。
三亚综合执法局在一份内部文件中认为，外来人非法买卖土地建房的情况在三亚非常普遍，占违建总面积的一半左右。林澜进一步解释说，这类房屋一般是基层组织及村干部受经济利益驱动，非法买卖集体土地给外来人员从事违建，"情况很复杂，需要做更多的研究"。
但实际上，大茅山庄作为小产权楼盘，在相当程度上已经得到当地政府认可———当地政府开辟了20路公交车，终点站便是大茅山庄。
谈到三亚目前的"拆违风暴"时，杨女士觉得没必要紧张，"从今年7月份开始，三亚市开始整治违建，大茅山庄已经确定排除在外了。这次拆违是按片区推进的，田独镇该拆的都已经拆完。"
利益格局
刘佳的遭遇跟彭滨类似，不过身在政府部门工作的背景，让他选择了沉默。今年1月，他通过朋友在三亚近郊花30万元获得了一块面积约160平米农村宅基地的部分使用权限，在上面盖起了3层楼。
新楼除一楼尚未装修外，其余2层已装修。目前，他和妻子、母亲已入住新房3楼。1998年，他所在单位也分了一套约120平米的房，但由于家里人口多，儿子也将结婚，住房变得紧张起来。
如果要在城里购买商品房，钱又不够。与妻子商量后，他便决定到农村建房。他说，他知道这么做不符合国家规定，有关部门正在全力打击，发现一起查处一起。可"现在的商品房太贵，根本买不起"。
但就地方政府而言，房地产市场的盘活与兴起似乎才是最需要关注的事情。早在今年年初海南被中央定位为国际旅游岛之后，三亚房价的爆炸性飙升就引起了全国范围内的震惊。这里很快就又是冒险家和投机者的乐园。
南都记者调查得知，2003年，三亚商品房的均价是1800元/平方米，到了2009年，均价破万元，2010年更是超过2万元。覆雨翻云期间的，是腰缠万贯的地产大鳄身影。一组数据说，2007年三亚湾成交的最高地价已超过360万元/亩，而在去年12月15日，三亚市一幅地块拍出1500万元/亩的天价，6年间地价涨幅高达50倍。
相比之下，有着巨大现实需求的小产权房则相形见绌。刘佳所在的月川村等城中村的土地，价格从 2003年的近100元/平方米涨到了今年年初的700-800元/平方米，房屋工程造价则从600-700元/平方米涨到了今年初的800-900元 /平方米，而在售价上，一平方米一般也就在两三千元左右。
一边是开发商的圈地运动，一边是失地农民的进退失据。
"我们盐丁村的2108亩土地已经变成了大工地"，澄迈县盐丁村村主任王应德说，地产商正在盐丁村打造的一个高端旅游房地产项目，准备投资一百多亿元。但分到农民手里的补偿，海岸一亩是3000元，坡地一亩是4000元，水田一亩是6000元。拿到几万元钱后，失地农民实际上变得一无所有。
三亚市综合执法局文件也显示，"重点项目立项与确定规划用地后，往往由于资金短缺而建建停停，征地时间长无钱赔偿，导致周边村民大肆违章抢建。而一些农民失地后无业可就，只好靠多建造房屋出租增加收入。"
于是，众多类似于老彭与海螺村的故事开始在三亚上演。
这种联营的"小产权"房基本上是当地村民出地皮，外地投资者投资兴建。利润分成模式一般为当地村民和外地投资者"三七"分成或"四六"分成。"三七"分成模式，由当地村民出地，外地投资者出全资；"四六"分成模式，当地村民除出地外，还须出一部分建筑材料款。
相对于此，村集体和农民将土地直接卖给投资人、或者自己抢建盖房以获得更多补偿，获益其实远比征地补偿来得多。
难言之痛
8月末，三亚综合行政执法局局长蓝文全在2010年三亚市委理论研讨会上称，近一个月时间拆除违法建筑400栋，面积近30万平方米；目前已有70%-80%的违法建筑停止施工。而到今年年底，400万平方米的违建将清除完毕。
据三亚市综合执法局的调查，这些违建大体的建设时间是在今年年初到3、4月间，三亚拆违则是在7月22日拎起"第一锤"。雷霆万钧，难掩决策的迟缓。蓝文全说，上半年工作重点是环境综合整治，下半年打违建。
三亚市政府一要求匿名人士则透露，实际上，"铁锤行动"的直接动因是春节期间，三亚旅游环境被中央媒体曝光，"6月该媒体又拍了一组违建节目，之后才开始手忙脚乱整治。"
"一开始打地基的时候怎么就没人管呢？"一种普遍的观点认为，如果这些违建在建设初期，甚至略有苗头时，能得到相关监管部门的"棒喝"与制止，恐怕就不会发展到今天这样糟糕的局面。
400万平米违建将拆除，无论房地产商、村民还是政府，都是损失者。三亚市综合执法局综合科科长林澜说，通常拆违的机械成本是每平方米25元，三亚为此需要的支出是一亿元左右，相当于一个省级重点项目的投入。"而这其中巨大的人力物力成本，更是难于估算。"
就现实交易而言，按每平米10000元市价，撇除"违建"的标签，将被拆掉的楼房实体价值也达到400亿元，相当于2009年三亚市G D P的两倍多。
这也就是每每提及的，"因为土地确权滞后"而引发的连锁恶果。三亚市国土局人士介绍，由于此类工作严重滞后，农村居民(包括"城中村"居民)大部分没有国有土地使用证和集体土地建设住宅使用证，城乡居民在规划报建时往往无法提供符合国家要求的土地权属手续，造成群众建房无法报建既成事实，即使想报也报不了。
例如，彭滨所在的海螺村村委会负责人就对南都记者坦言，他们村子里建房不用向市里相关部门报批，"向市里报了他们也不给批，所以我们都是这么做的。"他进一步说，现在村子里在建的房子比较多，大多数是村民出土地，外面的人出钱，盖好后再按照实现的约定分利益。
初来三亚的人可能不容易分清哪里是城市，哪里是乡村。宽阔的大道，崭新的商品房小区，却紧挨着农田；明明是一片零散的村舍，中间却又兀自竖起一栋不大不小的商务酒店。
"多年来土地确权工作滞后，给外来人进村非法买地提供了空间，这是违建产生的重要根源。"林澜说，现在政府着重推进的也包括此项工作。"同时，执法局、国土局、林业局、房管局跟镇政府五家主管单位也存在权责不清的情况，看似都在管，实则无人管。"
未竟之事
9月5日，距被拆已有月余，新开田村被破坏的违建依然矗立在那里。只是，它的三层以下已被流星锤砸烂，钢筋串着水泥在风中悠荡；建筑外没有拦护及任何遮挡，铺陈的凌乱的水泥块和断裂的脚手架，看起来像地震遗迹。
"政府不太可能有那么多的人力物力去拆房，"参与政府拆违的一钩机老板告诉南都记者，400万平米违建，目前仅拆掉约30万平米，其中很多只是破坏了房子，主体和框架依然；另外，地基刚起、盖到一半或盖至数层的房屋，因拆违停止施工，投资人撤资，也有可能从此"烂尾"。
公开资料显示，上一轮的房地产泡沫，曾给三亚带来长达10多年的阵痛，遗留了上百宗烂尾楼。
这一现象的直接结果，则是"法不责众"的心理得到空前强化。本次拆违中，一个值得关注的现象还包括"边拆边建"———这边政府以雷霆万钧之势大规模拆除违建，那边外来投资客和村民们视若无睹，照建不误。
以三亚红塘湾开发区用地为例，自2009年以来，共拆除西部供水项目用地范围内违法建筑79栋，拆除三亚湾新城区用地范围内违法建筑76栋。但至今年6月，红塘湾又在另一块空地上抢建了76栋、面积达7500平方米的违法建筑；在海棠湾区域，去年3月被拆除总面积达3900平方米的19栋违法建筑后，当年又 "崛起"违建1068栋、面积达24.6万平方米。
三亚综执局在报告中也透露，自2009年至递交报告之日，该局"采取行动50次，行政强制拆迁164847平方米的违建。但违章建筑现象仍屡禁不止，局部地区甚至非常严重"，递交报告时，仍有40万平方米的违建在建。
赌一赌，再赌一赌，这本就是游资的天性。一名王姓东北投资商告诉南都记者，现在三亚房价如此火热，大家都想赌一赌，再者三亚到处都是违章建筑，遍地都是小产权房，"完全拆除的可能性不大吧？说不定海南率先承认小产权房的合法性呢。"
海南本地房产业内人士汪志军表示，在小产权房项目零星出现时，没有得到有关部门的有效遏制，随着越来越多的个人或集体建设小产权房项目，导致了很多人产生一种"法不责众"的心态，最后使得小产权房的基数变大。
一个有意思的个案，三亚凤凰机场三期扩建项目，是三亚市2010年重点项目，在建设过程中规划用地遭遇抢建种，三亚市委书记江泽林批示综合行政执法局控制抢建并限期拆除。
此后在多个场合，江泽林也多次表示拆违是今年政府重点工作之一。然而，事隔3个月后，该处违章建筑不但没有拆除，反而新增加抢建了一万多平方米。
不过，这些都与看守新开田村废墟的老徐无关了，他现在每天唯一需要做的就是应对随拆违而兴起的拾荒者。看着残破不堪的楼房，有时常常替自己的老板感到惋惜，"2000多万元的投资，到头来是废墟一堆"。他觉得，老板其实是个不错的人，"房子被拆一分钱的补偿也没有，但却足额结清了每一名工人的工资。"
两难格局
400万平米违建将拆除，无论房地产商、村民还是政府，都是损失者。
三亚市综合执法局综合科科长林澜说，通常拆违的机械成本是每平方米25元，三亚为此需要的支出是一亿元左右，相当于一个省级重点项目的投入"而这其中巨大的人力物力成本，更是难于估算。"
就现实交易而言，按每平米10000元市价，撇除"违建"的标签，将被拆掉的楼房实体价值也达到400亿元，相当于2009年三亚市G D P的两倍多。
这也就是每每提及的，"因为土地确权滞后"而引发的连锁恶果。
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