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千家外资涌入中国楼市

作者: 南方周末记者王小乔 发自北京 2010-12-16 08:25:40 来源:南方周末

位于上海市核心地段之一淮海西路和长宁路叉口的一幢写字楼，作价15亿元人民币，交给一家国际物业中介公司放盘，从放出消息到卖盘成功，竟然不到一个月时间。这让后期才得到消息、打算前去考察的地产金融业人士孙某惊愕不已。

上一次这样的盛况，出现在楼市与热钱都非常疯狂的2007年。从那年9月起，商务部开始对外商投资的房地产企业实行登记备案制度，并对外公布。当年的4个月里平均每月新设200家外商投资的房产企业、增资153家，总数过千。

随后的2008年，是中国房地产近年来最为低潮的一年，商务部的备案数量只有478家，不到上年的一半；在报复性反弹的2009年，这个数字也只是增加到了596家。但今年，刚刚过去的11个月里，已经有977家外商新设或者增资的房地产企业在商务部做了备案。2010年突破1000家几乎板上钉钉，外资机构对中国房地产市场的投资热情已经全面恢复。

连一向行事谨慎的日本企业都冲了进来。日本最大的房地产公司三井不动产2005年就在上海设立了办事处，几年来只开发了上海一个豪宅和宁波一个商场，且尚未完工。今年却高调加入了天津中新生态城的开发，下一步的计划是进军中国几大城市。

作为配合，三井不动产在北京成立了法人机构，办公地点选在了北京最昂贵的写字楼国贸1座里。

中新生态城不仅吸引到了日本的开发企业，还聚集了马来西亚双威集团、新加坡吉宝集团、台湾远雄集团，皆为当地房企翘楚。

在11月份的外商投资房地产企业名录里，甚至有一家投资方来自于俄罗斯圣彼得堡的"金砖置业青岛有限公司"，拿下的是青岛市的"金砖四国广场"项目。

根据商务部截至目前发布的统计数据，今年前十个月，房地产领域实际使用外资额同比增幅达48.04％，远高于总体吸收外资增幅15％。商务部已将外资进入房地产的情况列入"重点监视"领域。

二三线的繁华

辽宁省的几大城市成为外资的最大流向地，全省共备案194家，占总数的20％，沈阳、大连的备案数堪比一线城市。

不过，与2007年不同，北上广深津五个一线城市只有15％不到，剩下的外资全部流入了二三线城市。

辽宁省的几大城市更成为外资的最大流向地，全省共备案194家，占总数的20％，沈阳、大连的备案数堪比一线城市。

977家中出现次数最多的，仍然是老牌的香港地产公司以及借助海外融资渠道的内地企业。

老牌的香港地产公司，有新世界集团的唐山、武汉分公司；耳熟能详的内地在海外上市公司，有华润置地分别在杭州、南京、苏州、常州、合肥新设或增资的分公司；去年末才在香港上市的福建房企明发集团，同样也出现在了11月外商投资房地产企业名录中，背后站着的是美国私募基金华平，其认购了明发集团15.52亿港元的可转股债券和3.88亿港元的认股权证；在更早的7月份，雅居乐为了获得52亿元的融资，甚至向摩根士丹利出售了旗下一公司30％的股权。

2010年前11个月，已经有977家新设或增资的外商房地产企业在商务部备案，全年突破1000家几乎板上钉钉。（CFP/图）

用钱的艺术

"一般情况下，如果能从银行借到钱，谁也不愿意利用外资。当然，外资融资更灵活，什么时候用什么钱，倒是一门艺术。"

外资好用么？相比于要求四证齐全、抵押完备的银行贷款，外资足够灵活，也足够昂贵。

即便是相对便宜的贷款和债券，内地房地产企业要付出的代价也平均达到了年息10％上下。今年5月，楼市第一轮调控开始，花样年集团就以14％的高昂息率发行美元债券，募集了1.2亿美元。碧桂园、恒大等公司今年上半年发债融资的利息也高达13％。

深圳房企佳兆业也接到了很多外资基金的发债邀请，不过最终却步止于高额的利息，好在后来跟香港银行谈成了一笔3900万美元的无抵押低息贷款。

彭博财经资讯统计的数据显示，今年中资地产公司在海外市场销售了68亿美元的债券，创自1999年有记录以来最高。

选择股权融资，对于内地房地产企业来说，可能是更加艰难的一个决定。"股权融资，外资要的就不只是10％的利息了，他们寻求的是更高的股份分红。一般情况下，如果能从银行借到钱，谁也不愿意利用外资。当然，外资融资更灵活，什么时候用什么钱，倒是一门艺术。"阳光100置业有限公司总经理范小冲告诉南方周末记者。今年，阳光100资金没有跟外资进行任何合作。

在经历了两次史上最严厉调控政策之后，今年的房地产市场，融资环境一紧再紧。

无论是开发贷款还是住房按揭贷款，银行贷款渠道一收再收。从第三季度开始，银行的开发贷款就在日渐收紧，浦发银行公司部的一名职员告诉记者，四季度已经几乎没有新批开发贷了。

银监会又在同一时期叫停了火爆一时的投向房地产领域的信托产品。"又火爆又缺钱。"苏鑫总结今年尤其是下半年的房地产市场状况说。这使得找钱成为今年房地产开发的主题词。苏鑫今年成立了国内第一家人民币商业地产基金高和投资，至今已买下了三幢写字楼。

从2006年前后只晓得买写字楼收租转卖；到2007年为应对商务部的"限外令"而更多地选择入股合作；现如今，外资基金甚至开始和内地房地产企业联合发起基金。

今年4月，国内四大房地产上市公司之一金地集团和瑞银国际联合发起了一只外币房地产基金，截止到目前已经募集到了2亿美元。"外资看重的，是金地的专业眼光；而金地的私心，除了创造一个新的收入来源，眼下当然是给自己的项目留一个融资后手。"一名金地集团员工分析道。

钱热不热？

"西方的开发商仍然很少很少，将来会增加，但不会很快。"

如果没有又火爆又缺钱的房地产市场环境，外资还会不会进来？在GTC中国区总裁艾松看来，海外资本的逻辑是比较全世界的投资机会，而当下的中国更稳定更有潜力。

GTC是一家在荷兰上市的以色列企业，中东欧最大的房地产公司。2005年落地经济高速增长地中国，至今已在中国的6个城市完成了8个项目，最近的一个是11月24日在成都开幕的商业综合体凯丹广场。

GTC始终在尝试避开中国房地产业的热点和政策雷区。刚进来时，为了更好地了解中国市场，也做了一些住宅项目，但两年后就全面转向了写字楼和购物中心，并且始终聚焦在二三线城市，而不是挤去泡沫越来越大的一线市场。

在汹涌而入的外资之中，这一类长驻资本目前正在增加，但比例仍然不高。

艾松告诉记者，一方面西方的开发商公认中国的前景比欧美好很多，但另一方面，他们要进入中国进行开发，还有着太多的障碍——要克服不同的文化壁垒，要建立合适的跟地方政府沟通的团队，要找到不欺骗他们的合作伙伴等等。"西方的开发商仍然很少很少，将来会增加，但不会很快。"