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民政部试推“以房养老” 可操作性仍待考证

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民政部试推"以房养老" 可操作性仍待考证

作者: 综合 2010-11-08 11:34:44 来源:infzm.com

据扬子晚报报道，江苏省老龄办副主任牛飚表示，要使以房养老得以实现，需要满足3个条件：首先，拥有对房子的产权，这样才有出租或者抵押房屋的权利；其次，老年人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活；再者，老年人的经济状况适中，经济条件很好，就没有"以房养老"的必要；经济条件过低，就不具备"以房养老"的条件。

此外，"以房养老"目前还只是一个框架性意向，国内金融机构均没有推出这项业务。

可操作性？

援引上述报道，"以房养老"首先遇到的是观念障碍。中国人的传统观念是，"但存方寸地，留于子孙耕。"对于老人来说，将自己居住多年的房产抵押出去，而无法留给子女，这样的现实，一下子难以接受。

此外，"以房养老"，必须辅之以透明、公正的法治环境。因为它牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及政府部门等等，对这些领域的运作质量和监管水平要求相当高。

另外，在中国，还有一条限定，那就是"70年大限"。基于目前的地权制度，我们对住宅的使用权只有70 年。根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回。

京华时报更是指出，未来房产未必像现在这样值钱。目前中老年人普遍拥有的房改房，是当年仅付出了非常少的价格购买的。经过10多年的房地产牛市，增值上百倍的并不少见。目前中国的人口红利即将跨过顶峰，1990年前后新生人口的持续下降，将导致未来处于购房年龄的年轻人数量持续减少。

最重要的是，目前中国的房价，无论从房价收入比，还是从房价与租金收入比来看，都存在较大的泡沫。目前的中老年人在未来去世后，其房产巨大的增值都将从他们的第二代、第三代身上套现。巨大的房产增值在供大于求的情况下套现，无疑会使未来楼市价格面临较大的压力。

广州的探索

广州市政府在3月下发《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》（下称《意见》）中明确提出,要探索发展住房反向抵押养老保险。

"住房反向抵押养老保险"相当于保险公司通过分期付款(按月支付)的形式,收买投保人拥有的房屋产权,其操作形式类似于把"住房抵押贷款"反过来做,因此被称作"反向抵押贷款"。

但《意见》并未对这种"以房养老"的保险产品提出具体的时间表。

羊城晚报就此发表评论称，该政策存在悖论。一方面拥有"一定面积"住房的人远远不是这个社会的最底层，在现实中他们至少享受着包括养老和医疗等在内的"五险一金"。也就是说只要他们能够正常缴费累计满一定年限，他们基本的养老、医疗问题还是能够得到解决的。